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146亿拿地70年“只租不卖” 万科、中铁变身房东

2018-06-13 22:04:08

公寓次世代精选,超100万人阅读

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备受关注的首批“限房价竞地价”地块中的三地块,昨日花落各家。万科50亿竞得海淀永丰18号地块,万科住总联合体59亿竞得海淀永丰19号地块,中铁36.75亿元竞得大兴黄村21号地块。这三宗地块由开发商100%自持。也就是说只租不卖,开发商将变身大房东。


三宗“限房价竞地价”地块由万科、中铁分食,将100%自持70年




1
对资金实力的极大考验



根据新京报此前报道,共有四宗地块分别在11月16日和17日挂牌交易,在当日现场竞价环节,都快速触顶总价,随后转入自持商品住房面积竞拍,参与地块竞拍的多家房企均投报自持比例达到100%。


经过连续两天的激烈拼抢,仅有海淀永丰20号地块在竞拍当天被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元,并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中。


根据地块出让规则,其余三地块转入标准商品住宅建设方案投报程序,经由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后,最终确定出竞得人。


经历了10多天的“高品质商品房建筑方案”比拼后,12月1日,北京市国土局官网公示信息显示,万科以50亿元拿下海淀永丰18号地;万科住总联合体59亿元竞得海淀区永丰19号地;而大兴黄村地块则被中铁36.75亿元摘得。这三宗地块均由开发商100%自持,所建成的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。


某位参与了这四宗地块竞拍的房企相关负责人对新京报记者表示:“这样的地块,对于企业的资金实力是一个极大的考验,所以这次亮相的企业都比较有实力,因为如果是一些小企业即使拿了地,可能都撑不到项目盈利那一天。”




2
全面自持如何盈利?



根据最新的意见和通知,三宗土地的持有年限与土地出让年限一致,为70年。


按照中原地产分析师张大伟的分析,4宗出租用地将70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空,从变现角度看,未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但计算市值将不可能按照销售价格计算,按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则按照4宗地的区位,价值将非常低。“房企不亏损的可能性很小。”张大伟表示。




在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,持有型物业可以做抵押套现,本身就可以盘活解决企业投资压力,尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。


前述房企负责人表示,房企转型的大潮中,对持有型物业的运营可能会是新的突破口,无论是做长租公寓还是联合办公,都是一些可以探索的方向。


另一位房企人士则表示,所谓的算账都是按照当前的形势计算,市场千变万化,若干年后会变成什么样谁也不清楚。“就好像很多年前看北京的楼市,谁能想到是今天的样子!还是可以期待的。”该人士称。



 观点:房企仍将拼抢北京地块



多位业内人士都表示,“限房价、竞地价”的土地出让方式在北京并非首次,每一次的细节略有不同,但这一次是为了配合9月30日出台的最新调控政策的落地,是阶段性的政策,后期会调整。




在采访中,一位资深业内人士对新京报记者表示,这种土地出让方式的初衷是希望增加可售住宅的供应量,同时通过限价拉低均价,从而降低预期;但目前看来这四块地都竞成100%自持的话,这个目的并没有达到。


上述房企负责人告诉新京报记者:“这一轮北京调控的重要内容就是要加快供应,最近也听说各个区县在年前都要拿出地块进入流通环节,但究竟是不是会继续沿用这种方式,就不清楚了。”


但业内人士认为,北京土地供应稀缺已是不可回避的事实,今年以来地块供应更是创造了历史的最低纪录。从长远看,北京的房地产市场无论从供求关系,还是财富聚集效应都是相对最安全的地方。因此,只要再出地,一样会点燃房企拼抢的热情。



来源:新京报

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